1.1. Ön Alım Hakkından Kaynaklı Tapu İptal ve Tescil Davaları
Önalım hakkı; Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen bir haktır ve paylı mülkiyet ilişkilerinde önemli bir yere sahiptir. Bu hak, bir taşınmazda payı bulunan bir kişinin, paydaşlarından birinin kendi payını bir başkasına satması durumunda, o payı öncelikle kendisi satın alma hakkına sahip olması anlamına gelir. Bu sayede paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisi korunmaya çalışılır. Önalım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları, önalım hakkı ihlal edildiği durumlarda, bu hakkı kullanan kişinin, satış işleminin iptal edilerek payın kendi üzerine tescilini talep ettiği davalardır.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için gerekli şartlar; paylı mülkiyet ilişkisinin mevcut olması, paydaşlardan birinin kendi payını satmasıdır. Satış işlemi diğer paydaşlara bildirilmelidir. Önalım hakkının talep edilebilmesi için kanunda belirtilen süre içinde dava açılması gerekmektedir. Aksi takdirde ön alım hakkı düşecektir. Ön alım hakkına ilişkin davalarda; ön alım hakkının ihlal edildiği iddia edilerek satış işleminin iptali, satılan payın davacıya tescili talep edilecektir. Önalım hakkı, paydaşların haklarını korumak amacıyla önemli bir hukuki kurumdur. Önalım hakkının kullanılabilmesi için kanunda belirtilen süre; satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşecektir.
1.2. Muris Muvazaasından Kaynaklı Tapu İptal ve Tescil Davaları
Muris muvazaası, miras bırakanın (muris) ölümü öncesinde, gerçek iradesine aykırı olarak, mirasçılarını zarara sokmak amacıyla yaptığı hukuki bir işlemdir. Bu işlem genellikle bir malın düşük bir bedel karşılığında satılması veya bağışlanması şeklinde gerçekleşir. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, mirasçıların bu hileli işlemi iptal ettirerek miras haklarını korumalarını sağlayan bir yasal yoldur.
Muris muvazaasından kaynaklı tapu iptal ve tescil davaları; miras haklarının korunması, gerçek iradeye aykırı işlem yapılması, yapılan işlemin hukuka aykırı olması sebebiyle açılmaktadır. Zira miras bırakanın mal varlığını azaltarak mirasçılarını zarara sokma amacı güdülmektedir. Görünen hukuki işlem, gerçekte farklı bir amacı gizlediğinden bu tür işlemler, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen miras hukukuna aykırıdır.
Davanın konusunu muvazaalı işlem sonucu düzenlenen tapu kaydının gerçek dışı olduğu gerekçesiyle iptali ve iptal edilen tapunun gerçek hak sahibi üzerine tescili oluşturmaktadır. Miras muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davasını saklı paylı mirasçılar ve diğer mirasçılar da açabileceklerdir.
Davanın ispatı bakımında tapuda satış gerçekleştiren kişilerin gerçek irade ile görünen irade arasındaki farklılığın ispatı önemlidir. Bu dava kapsamında mirasçıların muvazaalı işlem nedeniyle uğradıkları zararın tespiti gerekmektedir. Ayrıca miras bırakanın işlemi yaparken mirasçılarını zarara uğratma kastında olduğu ispatlanmalıdır.
Miras muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası için belirlenmiş özel bir zamanaşımı süresi bulunmamakla birlikte genel hükümlere uygun olarak belirli bir süre içerisinde açılması gerekmektedir. Davanın sonucunda muvazaanın varlığını kabul etmesi durumunda tapu işlemi iptal edilir ve iptal edilen tapu gerçek hak sahibi mirasçı üzerine tescil edilir. Bununla birlikte mirasçılar uğradıkları zararın tazmini talep edebileceklerdir.
1.3. Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları
Kazandırıcı zamanaşımı, belirli bir süre boyunca bir hakkın kullanılmaması veya bir borcun ödenmemesinin, bu hakkın veya borcun ortadan kalkmasına yol açması anlamına gelir. Gayrimenkul hukukunda ise, kazandırıcı zamanaşımı, bir kişiye ait olmayan bir taşınmazı belirli bir süre boyunca fiilen kullanması ve bu durumun hukuki olarak kabul edilmesi durumudur. Tapu iptal ve tescil davalarında kazandırıcı zamanaşımı; genellikle bir taşınmazın mülkiyet hakkının kimde olduğuna dair uyuşmazlıkların mahkeme kararıyla çözülmesi amacıyla açılır. Kazandırıcı zamanaşımı ise bu davalarda önemli bir savunma veya dava nedeni olabilir.
Kazandırıcı zamanaşımı süresi tamamlandığında mülkiyetin değişimi meydana gelir. Taşınmazın fiili sahibi, hukuki olarak da malik konumuna gelir. Tapuda adı yazmasa bile, yasal olarak o taşınmazın sahibi olur. Eğer bir kişi, bir taşınmazı kazandırıcı zamanaşımı süresi boyunca fiilen kullanıyorsa ve bu durum kanıtlanabiliyorsa gerçek malik tarafından açılan tapu iptal davası reddedilebilir. Kazandırıcı zamanaşımı süresi tamamlanan kişi taşınmazın kendisine tescil edilmesi için dava açabilir. Türk Medeni Kanunu’nda, kazandırıcı zamanaşımı süreleri farklılık göstermektedir. Genel olarak, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin süresi ve niteliği zamanaşımının gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini ve süresini belirler. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Bazı özel durumlarda, örneğin kadastro öncesi hakka dayalı tapu iptal ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür.
Kazandırıcı zamanaşımının gerçekleşmesi için; zilyetlik, malik sıfatıyla zilyetlik, davasız ve aralıksız zilyetlik ve kanunda belirtilen süre boyunca zilyetliğin devam etmesi şartlarının bir arada bulunması gerekir.
1.4. Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları
Vekâlet görevi, bir kişinin başka bir kişi adına hukuki işlemleri yapma yetkisini alması anlamına gelir. Bu görev, büyük bir güven ilişkisi üzerine kuruludur. Ancak, vekil bu güveni kötüye kullanarak vekil edenin aleyhine hareket edebilir. Bu durumda vekil eden, tapu iptal ve tescil davası açarak haklarını savunabilir.
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması, vekilin yetkisini aşarak veya vekil edenin menfaatine aykırı hareket etmesi durumudur. Yetkisini aşarak taşınmazı satmak, sahte belge düzenlemek, kendisine veya üçüncü bir kişiye haksız kazanç sağlamak şeklinde örneklerde olduğu gibi vekâlet görevi kötüye kullanılabilir. Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapusunda kayıtlı olan malikin gerçek malik olmadığı iddiasıyla açılan bir davadır. Vekâlet görevinin kötüye kullanılması durumunda, vekil eden bu davayı açarak tapunun kendi adına tescil edilmesini talep edebilir. Bu davayı açabilmek için vekil edenin, vekilin görevini kötüye kullandığını kanıtlaması gerekir. Bu kanıtlama, tanık ifadeleri, belge ve diğer delillerle yapılabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, delilleri değerlendirerek vekilin gerçekten görevini kötüye kullanıp kullanmadığına karar verir. Eğer mahkeme vekilin görevini kötüye kullandığına karar verirse, tapu iptal edilir ve taşınmazın mülkiyeti vekil edene tescil edilir. Vekil, vekil edenin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
